Comment est fixé le prix d'un viager ?

La vente en viager permet aux propriétaires d’un certain âge d’avoir un complément de revenu et de continuer à vivre tranquillement dans leur logement. L’avantage pour l’acquéreur : acheter un bien immobilier à un prix inférieur à celui du marché, reposant sur l’espérance de vie du vendeur. Nous vous expliquons comment est fixé le prix du viager et comment calculer le bouquet et la rente viagère.

Le fonctionnement du viager

Pour rappel, une vente en viager est un contrat immobilier qui impose à l’acquéreur, le débirentier, de payer une rente viagère au vendeur, le crédirentier. Cette rente est versée de façon mensuelle ou trimestrielle jusqu’au décès du crédirentier en viager.

Généralement, le débirentier paie également un bouquet entre 25 et 40% de la valeur du bien, dont le montant est déduit de la rente viagère.

Calcul du prix du viager

Comment est fixé le prix d’un viager ? Plusieurs critères déterminent le calcul : l’âge du vendeur, la valeur du bien immobilier, le type de viager et le montant du bouquet.

Pour estimer l’espérance de vie du vendeur, vous devez vous référer aux tables de mortalité de l’INSEE.

La valeur vénale du logement doit être évaluée par un notaire. Elle est établie selon la situation géographique du bien, son environnement ou encore sa superficie.

Le type de viager a son importance. Il existe 3 contrats de viager : - le viager occupé ; - le viager libre ; - la vente à terme.

Le viager occupé représente 80% des ventes en viager car il est plus avantageux pour les 2 parties. Le crédirentier conserve le droit de vivre dans le logement et le débirentier bénéficie d’une décote intéressante. Dans le cas du viager libre, le bien immobilier est disponible immédiatement pour l’acheteur mais le montant de la rente viagère est plus élevé. Enfin, la vente à terme ne repose pas sur l’espérance de vie du vendeur. L’acheteur verse une rente pendant une durée déterminée, jusqu’à devenir le possesseur du bien.

Le bouquet n’est pas obligatoire mais fortement recommandé afin de faire baisser le montant de la rente viagère à payer chaque mois ou chaque trimestre. Il ne peut pas dépasser 40% du prix de vente. Le bouquet devra être réglé par l’acheteur lors de la signature de l’acte chez le notaire.

Calcul du bouquet

Le bouquet est une somme d’argent payée comptant par le débirentier, lors de la signature de l’acte de vente. Le bouquet n’est pas obligatoire, il est tout à fait possible de ne payer que la rente viagère.

Néanmoins, lorsqu’il est inclus dans le contrat, il est fixé à la convenance des 2 parties. Le calcul du bouquet est simple : il représente en général 25 à 40% de la valeur du bien immobilier. Plus le bouquet est élevé, moins la rente viagère octroyée au crédirentier est importante.

Calcul de la rente viagère

A présent que vous avez calculé le bouquet, il vous reste à calculer la rente viagère. C’est le solde du prix de vente, payé chaque mois ou chaque trimestre jusqu’au décès du crédirentier du viager. Lorsque le viager est occupé, la rente viagère subit une décote pour tenir compte du droit d’habitation que conserve le vendeur.

Le contrat de viager prévoit l’indexation de la rente viagère sur l’indice des prix à la consommation. Ainsi, le montant de la rente pourra être augmenté en cas d’inflation.

Ainsi, si le vendeur vit plus longtemps que son espérance de vie, vous paierez un prix supérieur à celui du marché. Le contraire est également valable.

Prix d’un viager sans rente

Le viager sans rente est très rare, mais intéressant pour l’acquéreur. En effet, le seul coût du viager sans rente est le bouquet. Le prix du viager sans rente est fixé selon la valeur vénale du logement, en déduisant la valeur du droit d’usage et d’habitation, calculée selon l’espérance de vie du vendeur. Elle représente en général 50% de la valeur du bien.

Cependant, l’acheteur ne devient propriétaire du bien qu’au décès du vendeur, de la même façon qu’une vente en viager classique. L’avantage du viager sans rente est que le prix de vente est fixe et ne dépend pas de la durée de vie du vendeur.

Prix d’un viager sur 2 têtes

Si le viager est vendu par un couple, la vente peut être conclue sur 2 têtes. Cela signifie que le transfert de propriété et l’arrêt du versement de la rente viagère n’auront lieu qu’au décès du dernier survivant. Le prix du viager sur 2 têtes est diminué lors de la vente ou lors du décès du premier époux.